香港的土地租用制度和土地政策

(I) 香港的土地租用制度和土地政策

香港的土地差不多全部由香港特別行政區政府（下稱「特區政府」）租出或以其他方式批出。早年，本港土地契約的年期計有 75 年、 99 年或 999 年三種。其後，港島及九龍市區的土地契約年期劃一為 75 年，並容許該等契約續期，惟承租人每年須根據舊有的《官契條例》繳付重新評估的地稅。至於新界及新九龍的土地契約，年期一般為 99 年減三天，由一八九八年七月一日起計。

在一九八五年五月二十七日（《聯合聲明》生效之日）至一九九七年六月三十日期間，當局按照《聯合聲明》附件三的規定，制定有關批出或出租土地的政策。本港一般的批租土地的契約年期，不得超逾二零四七年六月三十日，契約的承租人須繳付地價和名義租金至一九九七年六月三十日，該日以後則須每年繳納租金，款額相當於相關土地應課差餉租值的百分之三。至於在一九九七年六月三十日前期滿的契約，亦可根據《聯合聲明》的規定續期至二零四七年，惟短期租約和特殊用途契約則除外。

一九九七年七月十五日，行政會議就特區政府轄下的土地契約及相關事宜，通過了一系列的規定。

下文就行政會議通過的一般批地政策加以說明：

(i) 新批土地契約的年期定為 50 年，由批租日期起計，惟新批作康樂或加油站用途的特殊用途契約、涉及專營權或營運牌照的新批特殊用途契約及短期租約則除外。承租人除須繳付地價外，還須由批租當日起每年繳納租金，款額相當於相關土地應課差餉租值的百分之三；租金其後亦會隨應課差餉租值的改變而調整。部分鄉郊土地（例如小型屋宇批地）則可獲豁免，無須繳納地租。

(ii) 新批作康樂或加油站用途的特殊用途契約的年期定為 21 年，由批租日期起計。涉及專營權或營運牌照的新批特殊用途契約，其年期一般會與所涉專營權或牌照的年期相稱。至於短期租約的年期，則仍以 7 年為限。

(iii) 承租人不論是以修訂書還是以換地條件修訂土地契約，均須繳付土地補價；該筆補價須反映地價在修訂前後的差距。如修訂不涉及地界調整，將以修訂書作出，而契約的既定年期和每年租金的規定將維持不變。倘以換地條件修訂契約，契約的年期會重新定為 50 年，由重批日期起計；而每年租金的款額，則相當於相關土地應課差餉租值的百分之三，有關規定與上文第 (i) 項新批契約的相同。

(iv) 不可續期契約（即沒有續期權利的契約）在期滿後仍可續期 50 年。承租人無須補繳地價，惟同樣須按上文第 (i) 項就新批契約規定，由續期當日起每年繳納租金，款額相當於相關土地應課差餉租值的百分之三。特區政府有全權酌情決定是否批准該等契約續期。舉例來說，如相關土地已不再作原本批准的用途，該契約便不大可能獲續期。

(v) 特殊用途契約（泛指載有絕對禁止轉讓條款者）期滿時，如相關土地仍然作契約指定的用途，並且無須供作公共用途，特區政府有全權酌情決定是否批准該等契約續期 50 年，無須補繳地價，惟與新批契約相同，每年須繳納租金，款額相當於有關土地應課差餉租值的百分之三。不過，本規定有下列例外情況：

(a) 作康樂用途的土地契約，所續年期不得超逾 15 年；

(b) 涉及專營權或營運牌照的土地契約，所續年期通常與所涉專營權或牌照的年期相同；

(d) 火水站的土地契約期滿後不得續期，但政府可按十足市值租金與現有承租人簽定短期租約，租期先定為三年。

(II) 特區政府批出年期跨越二零四七年六月三十日的土地契約的憲法權力

政府已確認，根據《基本法》，特區政府有憲法權力批出年期跨越二零四七年六月三十日的土地。政府的立場如下：

(i) 根據《基本法》第七條，特區政府已獲賦予憲法權力和職能，可根據其土地政策管理和批出香港特區境內的土地。該項權力的有效期並無受到規限，亦不會在50年(即二零四七年)後便告屆滿。

(ii) 根據《基本法》第一百二十條，一九九七年以前批出或續期超越一九九七年的所有土地契約，以及與該等土地契約有關的一切權利（包括再行續期至超越二零四七年的權利），均按香港特別行政區（下稱「香港特區」）的法律繼續予以承認和保護。

(iii) 至於年期在一九九七年以後屆滿而沒有續期權利的土地契約，《基本法》第一百二十三條訂明，該等契約須由香港特區自行制定法律和政策處理。這是一項整體的授權，並沒有對香港特區批出年期跨越二零四七年的契約的權力施加任何限制。

(iv) 政府強調，《基本法》並無條文對特區政府不受限制地批出年期跨越二零四七年的土地契約的權力，予以規限。二零四七年是土地契約的「大限」之說，毫無根據。

一九九七年公布的政策，主要訂明特區政府根據《基本法》第七條和第一百二十三條行使權力處理土地契約和相關事宜的安排。根據該政策的規定，政府自一九九七年起續期或新批出的土地契約（一般年期為50年），顯然已超越二零四七年，可見就土地行政而言，二零四七年並不是一個「期限」。