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常见问题

清拆前登记

清拆前登记是政府策划所有需要收地和清理土地的发展项目时的标准程序。清拆前登记一般会在发展项目的规划土地用途、发展范围和推行计划确定后尽快进行,目的是搜集发展范围内目前的占用情况和现有构筑物的状况资料。倘日后政府须清拆任何构筑物及迁置构筑物内的占用人以进行拟议的发展项目,所得的资料会作为评估安置及/或发放特惠津贴(如适用的话)的其中一项资格准则基础。鉴于清拆前登记的性质,地政总署进行登记前不会给予事先通知。


私人土地/物业的业权人及合法占用人

政府是根据香港相关条例收回私人土地作公共用途,受影响的注册土地业权人可按有关条例向政府提出法定补偿申索。相关法例订明评定补偿的基准和原则、所涉及的程序,以及赋予土地审裁处就补偿金额作最终裁决的权力。每宗个案的法定补偿金额,须按照法例作个别评估。申索人因提出申索而合理招致的专业费用,政府有机制于审核后发还。

就新界私人土地和新九龙及港岛旧批地段而言,现有制度亦提供了法定补偿申索以外的行政替代选择,即采用 2 个补偿分区级别(第一级别及第二级别)的特惠补偿制度处理收地补偿事宜,以简化补偿过程。有关特惠分区补偿率,每隔六个月会因应物业市场的变动而检讨一次,并会于每年四月一日和十月一日在《政府宪报》公布生效。受影响人士可自行选择申领法定补偿或特惠补偿。

  • 新界农地业主

    政府会根据适用的农地分区补偿率向业主提出特惠补偿建议,作为完全并最终解决一切可根据相关适用条例而提出的法定补偿申索的补偿安排。

  • 新界屋地业主
    1. 政府会根据专业估价另加按照适用的屋地分区补偿率计算的特惠补偿,向业主提出特惠补偿建议,作为完全并最终解决一切可根据相关适用条例而提出的法定补偿申索的补偿安排。
    2. 如果屋地业主是新界原居村民,或自第二次世界大战(1941年12月25日之前)已拥有屋地或通过继承拥有该类屋地的非原居村民,其屋地被收回时可获提供另一幅土地或另一所迁置屋宇,及/或发放适用的特惠津贴,作为完全并最终解决相关适用条例而提出的法定补偿申索。选择此项的合资格屋地业主将不会获发前述的第 2(a) 项的特惠补偿。
  • 新九龙及港岛旧批地段的业主
    1. 旧批农地的特惠补偿额会按照适用于新界土地的特惠分区补偿制度中第一级别农地分区补偿率来计算,作为完全并最终解决相关适用条例而提出的法定补偿申索。
    2. 旧批屋地的特惠补偿额会按收回土地邻近屋地的价值来计算,作为完全并最终解决相关适用条例而提出的法定补偿申索。

除法定补偿外,政府在收回合法住宅物业时会提供特惠津贴予业主和合法占用人,详情可浏览地政总署网页上“为受政府发展计划收回土地及清拆行动影响的业主、租客及占用人而设的一般特惠补偿安排及寮屋住户安置安排简介”的第(3)(C)部分。

符合香港房屋委员会 (房委会) 公共租住房屋 (公屋) 申请资格的自住业主亦可选择放弃领取自置居所津贴而申请入住公屋单位。有关资格准则包括须通过房委会的全面经济状况审查、符合“不得拥有住宅物业”规定(被收回的住宅物业除外)等。

合资格的合法租户除了可获补偿或特惠津贴之外,亦可申请安置。房委会提供“须通过经济状况审查”安置选项,让合资格的合法租户入住房委会辖下的公屋单位。香港房屋协会(房协)则提供“免经济状况审查”安置选项,让合资格的合法租户可毋须通过经济状况审查,获安置到由房协发展和管理的专用安置屋邨。选择“须通过经济状况审查”安置的受影响合法租户须符合房委会的全面经济状况审查、“不得拥有住宅物业”等相关资格准则。选择“免经济状况审查”安置的受影响合法租户须在紧接清拆前登记日期前在有关物业居住满最少7年,并符合“不得拥有住宅物业”等相关规定。

政府收回合法商业及工业物业时,相关业主可获提供被收回物业的公开市值作法定补偿。此外,业主或占用人亦可获发“商业及工业物业业主/合法占用人的特惠津贴”,详情可浏览地政总署网页上“为受政府发展计划收回土地及清拆行动影响的业主、租客及占用人而设的一般特惠补偿安排及寮屋住户安置安排简介”的第(3)(D)部分。


受影响寮屋住户的特惠补偿及安置安排

安置安排

房委会为受政府发展清拆影响的寮屋住户提供“须通过经济状况审查”安置选项,让合资格的寮屋住户入住房委会辖下的公屋单位。房协则提供“免经济状况审查”安置选项,让合资格的寮屋住户可毋须通过经济状况审查,获安置到由房协发展和管理的专用安置屋邨。

选择“须通过经济状况审查”安置的受影响寮屋住户须在紧接清拆前登记日期前在已登记/持牌住用构筑物连续居住满最少 2 年,并符合房委会的全面经济状况审查。选择“免经济状况审查”安置的受影响寮屋住户须在紧接清拆前登记日期前在已登记/持牌住用/非住用构筑物居住满最少 7 年 (居住在非住用的持牌构筑物/已登记寮屋的住户须在地政总署的“寮屋住户自愿登记计划”中成功登记)。两个安置选项均须符合“不得拥有住宅物业”(住宅物业的定义见问 10 ) 及“不得正在享有任何形式的资助房屋计划或相关福利,或曾因享有资助房屋或相关福利而不可享有有关福利”(可酌情处理的特殊情况见问 12 ) 的规定。

至于选择“免经济状况审查”安置,受影响人士必须已在地政总署为持牌非住用构筑物/已登记非住用寮屋住户进行的一次过自愿登记中登记及符合登记订明的要求。有关“寮屋住户自愿登记计划”的详情,请浏览地政总署网站。已在清拆前登记中记录在案,但尚未获得补偿及安置安排的非住用寮屋住户,则无须就上述计划另行递交申请。然而该些住户仍须透过证明自 2018 年 5 月 10 日或以前已一直居于有关的非住用寮屋,来符合登记订明的要求。

关于受影响寮屋住户安置安排的资格准则可参阅地政总署编制的“为受政府发展计划收回土地及清拆行动影响的业主、租客及占用人而设的一般特惠补偿安排及寮屋住户安置安排简介”的第(2)部分。

地政总署于 2018 年 11 月 1 日开始实施的“寮屋住户自愿登记计划”,属一次过性质,容许居于持牌非住用构筑物或1982年寮屋登记的非住用寮屋的住户,在向地政总署登记后及符合所有相关资格准则的情况下,可以受惠于免经济状况审查的安置及特惠补偿(非住用寮屋本不应用作居住用途,以往这些构筑物的住户并不符合安置及补偿资格)。

计划接受申请的期限已延长至 2022 年 10 月 31 日,以容许住户有更多时间了解登记计划和进行登记。居于非住用寮屋的人士如能证明自 2018 年 5 月 10 日(即政府公布加强特惠补偿及安置资格当日)或以前,已一直居于该构筑物,便可符合计划的登记资格。已在清拆前登记中记录在案,但尚未获得补偿及安置安排的非住用寮屋住户,无须就上述计划另行递交申请。然而该些住户仍须透过证明自 2018 年 5 月 10 日或以前已一直居于有关的非住用寮屋,来符合登记订明的要求。详情可浏览地政总署网页上为“持牌非住用构筑物/已登记非住用寮屋”住户进行的一次过“寮屋住户自愿登记计划”简介”。

地政总署会先进行初步资格审核,包括到申请者住所进行家访及检视有关证明文件(例如:身份证明文件、住址证明、居住年期证明等)。住户通过初步资格审核后,地政总署会把“须通过经济状况审查”的安置申请转介至房屋署;而“免经济状况审查”的安置申请则会转介至房协。同时,申请者亦会获通知转介情况。

  • “须通过经济状况审查”的安置

    房屋署在收到地政总署转介的“须通过经济状况审查”的安置申请后,会先初步审核有关住户是否符合“不得拥有住宅物业”及“不得正在享有任何形式的资助房屋计划或相关福利,或曾因享有资助房屋或相关福利而不可享有有关福利”的规定。如通过有关审核,房屋署会发信邀请申请者进行亲身会面,提交证明文件及签署相关声明书及表格。

    倘申请经确立符合“须通过经济状况审查”安置资格,房屋署会因应可供编配单位的供应,向合资格的申请者发出配房通知信。

    不合资格的申请者会获地政总署通知。

  • “免经济状况审查”的安置

    房协在收到地政总署转介的“免经济状况审查”的安置申请后,会先初步审核有关住户是否符合“不得拥有住宅物业”及“不得正在享有任何形式的资助房屋计划或相关福利,或曾因享有资助房屋或相关福利而不可享有有关福利”的规定。如通过有关审核,房协会发信邀请申请者进行亲身会面、提交证明文件、签署相关声明书/表格。

    在专用安置屋邨落成前(专用安置屋邨估计将于2024年起陆续落成入伙),房协及房委会将运用辖下租住屋邨的空置单位,为选择“免经济状况审查”安置的合资格住户提供过渡房屋安排,而当专用安置屋邨临近入伙时,有关住户可选择(而非强制) 调迁至专用安置屋邨。

    不合资格的申请者会获地政总署通知。

每一个个案的处理时间会视乎个案的复杂性及同期需处理的个案数目而有所不同。地政总署会根据发展清拆计划的时间表及实际情况,适时联络住户进行资格审核。政府鼓励受影响住户尽快接受地政总署的资格审核,以开展安置及特惠补偿的处理。

地政总署接受由多个政府部门及私人机构签发的地址证明文件,包括选民登记、入境事务处的人事登记纪录、政府信件、电费单、水费单、报税单、银行月结单、手提电话费单、租约证明文件、工作证、劳资受雇合约、雇主证明书(可由申请人任职的政府机构或私营公司发出)等资料。

根据现行安置政策,在清拆前登记当日起至接受安置当日为止,申请安置的受影响寮屋住户须符合“不得拥有住宅物业”的规定,即申请人及申请表所列的任何家庭成员不得拥有或与他人共同拥有香港任何住宅物业或该类物业的任何权益;或签订任何协议(包括临时协议)购买香港的住宅物业;或持有任何直接或透过附属公司拥有香港住宅物业的公司 50% 以上的股权。

“住宅物业”包括任何在香港特别行政区的住宅楼宇、未落成的住宅楼宇、建筑事务监督许可的天台搭建物、用作居住用途的屋地及小型屋宇批地。

如果一个受政府发展清拆影响的持牌或已登记寮屋/合法住宅物业中已有不同的核心住户(核心住户必须在经济及社会上独立),而这些核心住户欲与同住的家人/其他合法分租户/其他占用人分开申请安置 (俗称“分户”),可向地政总署提出申请。

地政总署会按既定机制考虑及审批住户的分户申请,而获批准分户的安置申请个案会转介予房协和房委会跟进。

已婚人士必须与配偶一同申请(已离婚、正进行法律程序办理离婚、配偶未获香港入境权或已去世者除外),不得分户。

根据既定的房屋政策,各项资助自置居所计划(例如:“居者有其屋计划”、“自置居所贷款计划”、“置业资助贷款计划”、“绿表置居计划”等)的前业主/联名业主或前借款人及其配偶均不符合资格再次申请各类资助房屋,包括适用于受政府发展清拆计划影响住户的安置安排。

尽管如此,房委会及房协有既定政策处理此类人士的一些特殊情况,例如:申请人破产、陷入经济困境以致需领取综合社会保障援助金、家庭环境逆转(例如离婚)、家庭收入锐减以致难以偿还按揭贷款,或家庭面对健康或社会问题但严重程度不足以令他们符合接受体恤安置的资格。

申请人须向房委会/房协提交相关证明文件,房委会/房协会按既定政策处理,包括在取得申请人的同意后,按适用机制将面对健康或个人问题的个案转介社会福利署(社署)作家庭情况评估,以考虑可否豁免因曾受惠于资助自置居所计划而不可再次申请资助房屋的规定。

假如受政府发展清拆影响的已登记/持牌构筑物住户在清拆前登记中记录在案,但在政府实质进场清拆前,被地段业主(或自称为业主的人士)着令迁出,地政总署署长会考虑酌情允许这些住户基于恩恤理由申请特惠补偿及安置安排,并视乎每宗个案的情况考虑是否接纳申请。不过,这些住户必须仍然要符合特惠补偿及安置方案下与其他居住在已登记寮屋/持牌构筑物住户相同的资格准则,并须向地政总署署长提出让后者信纳其被着令迁出并不是基于他们可控制的情况及他们并没有因此而收取其他方式的补偿/安置。

可以。

当受影响住户到房协办理安置申请的手续时,会获安排填写一份“专用安置屋邨选择意向书”。这份意向书的目的,是让住户就专用安置屋邨的选择向房协表示意向,以便房协日后联络有关住户作出跟进。住户于此阶段所作的意向,对住户及房协均没有约束力。

在房协的专用安置屋邨入伙前,房协会联络所有循“免经济状况审查”获安置在房协或房委会提供的过渡房屋单位的合资格住户,通知他们专用安置屋邨的相关细节,包括单位资料、租金、售价、编配及销售安排等。届时,住户可决定是否选择入住专用安置屋邨,或选择不迁入专用安置屋邨,而留在现居的过渡房屋单位并申请转为正式租户。

考虑到专用安置屋邨的资助出租单位将以免经济状况审查的方式提供,出租单位的租金水平将以房协乙类屋邨出租单位的水平厘订,此租金水平低于市场水平。政府理解,部份住户一方面希望入住房协的专用安置屋邨,以便与其他受影响住户保持邻里关系,另一方面表示若能通过经济状况审查,希望缴交较相宜的租金,以纾缓经济负担。发展局正与房协积极探讨,为一些能够通过全面经济状况审查的住户,提供特惠租金安排。我们期望在专用安置屋邨入伙前,适时公布有关细节。专用安置屋邨的资助出售单位的售价、编配及销售安排等大致参考适用于房协一般资助出售房屋项目的政策。

按目前估计,筹划中的专用安置屋邨预计将于2024年起陆续落成。房协正就专用安置屋邨上述各项事宜拟定细节,并将于专用安置屋邨落成前,适时向合资格住户提供有关安排的各项资料。

在房委会及房协现行的“富户政策”下,在资助租住单位住满十年的住户,须每两年就其是否拥有私人住宅物业及其入息资产资料进行申报,房委会及房协会因应有关申报资料作出相应跟进。未住满房委会辖下公屋单位十年的住户毋须申报。如居住于房协的租住单位,住户亦须于住满五年时申报是否在本港拥有私人住宅物业。房委会/房协若接获举报并证实他们在本港拥有私人住宅物业,则不论其居住年期,仍须迁离其公屋单位。

考虑到安置安排涉及公共房屋资源,受政府发展清拆影响而获安置的住户,他们由入住房委会或房协的租住单位 (包括在专用安置屋邨落成前经“免经济状况审查”安置选项入住的过渡单位) 起租日起,受适用的“富户政策”约束。

迁入专用安置屋邨资助出售单位的住户,则不受“富户政策”约束。

持牌构筑物和已登记寮屋的核准占用人的特惠津贴(“核准特惠津贴”)申请的处理事宜

就申领资格方面,居住年期要求为紧接清拆前登记前连续居于受影响构筑物至少2年,涵盖已登记/持牌住用及非住用构筑物的住户,唯已登记/持牌非住用构筑物的住户必须参与地政总署为非住用构筑物住户所进行的一次过“寮屋住户自愿登记计划”并获登记。一次过“寮屋住户自愿登记计划”的登记资格准则可参考问题6

合资格人士如领取核准特惠津贴,便不符合资格就所涉构筑物领取任何其他特惠津贴 (特惠搬迁津贴除外) 及安置安排 (购买专用安置屋邨的资助出售单位的合资格住户除外,这些住户可申请经折算的核准特惠津贴,金额是原本可获发津贴额的六分之五)。

核准特惠津贴的计算机制已在 2018 年 5 月优化,详情请参阅地政总署编制的“为受政府发展计划收回土地及清拆行动影响的业主、租客及占用人而设的一般特惠补偿安排及寮屋住户安置安排简介”的第(3)(A) 部分。

地政总署会按既定做法,核实有关住户的资格。当合资格住户向地政总署确认迁出并签妥地政总署提供的确认书后,地政总署便会发放有关款项。

如合资格住户选择购买专用安置屋邨的出售单位并申领经折算的核准特惠津贴,有关款项将于相关买卖落实后发放。

在清拆前登记中记录在案的构筑物/寮屋住户,不论住户是否符合安置资格,均可以获发住户搬迁津贴,金额视乎住户人数而定。换言之,即使在本港拥有住宅物业、为现有公屋租户、正在或曾享有任何形式的资助置业计划或相关福利、相关构筑物属于违法搭建(即非持牌或已登记牌构筑物)的住户迁出时亦可领取搬迁津贴。

寮屋住户搬迁津贴的计算基准参考基本装修费用,搬迁费用、固网电话搬迁费用,以及装修期所需的一个月租金。津贴率会根据家庭人数计算。

不符合特惠补偿或安置资格的住户

不符合特惠补偿或安置资格的住户的情况包括:住户拥有香港住宅物业、所居住的构筑物属于违法搭建(即没有寮屋登记或土地文书纪录)、或住户是现有公屋租户等。

地政总署及相关政府部门在推展发展清拆计划的过程中会与受影响住户保持沟通,并在可行范围内尽量提供适切协助,例如在住户的同意下转介相关部门/社工协助当事人探讨其他可行方法解决其房屋需要。此外,经清拆前登记的住户,不论是否符合安置或补偿资格,均可获发放住户搬迁津贴,以减轻搬迁对他们的影响。


业务经营者

在清拆前登记时已于持牌构筑物/已登记寮屋从事属 1982 年寮屋管制登记/牌照普遍涵盖的业务经营,而且并无住户就同一构筑物同时提出补偿及安置申索,可获发放商铺、工场、仓库、船排、学校、教堂及观鱼养殖经营者的特惠津贴。

另外, 若业务经营在紧接清拆前登记日期前已在私人土地上营运最少达两年,并且没有违契情况, 或以距离首次批出日期最少达两年的短期租约(按简易招标程序出租的土地除外)/政府土地牌照占用政府土地营运业务,并且没有违反该等租约/牌照条件;而没有其他人士就同一用地/构筑物同时提出其他特惠补偿及/或安置申索,可获发露天/户外业务经营者的特惠津贴。

我们明白部分业务经营者期望重置业务,因此政府除了提供特惠津贴外,亦一直作出多方面的协助和支援,包括-

  1. 如业务经营者觅得重置作业的地点,我们会就规划及土地事宜提供谘询和协调服务,协助经营者处理觅地和向政府部门获取所需审批的事宜;
  2. 物色适合作露天贮存、工场等用途的空置政府用地作局限性招标,让受影响的合资格棕地作业者以短期租约方式承租;以及
  3. 在洪水桥/厦村新发展区及元朗南发展区预留用地,以提供经有序规划和集中的整合场地支援棕地作业,达致更佳土地使用效益。我们已预留合共约 72 公顷的土地作相关用途,包括物流设施、港口后勤、贮存及工场等,发展多层工业楼宇及露天业务用途。当中,多层工业楼宇的部分楼面面积将拨作容纳受发展项目影响、并可兼容的工业用途。

受政府发展清拆行动影响的合资格业务经营者,倘若其业务运作无违反地契条款,即使运作不足 2 年或不接受政府发放的特惠津贴,仍可以在现行政策下就土地被收回而造成的损失,根据有关条例向当局提出法定补偿申索,作为替代选项。

根据现行政策,可获考虑发放露天/户外业务经营者的特惠津贴,必须没有违契或违反有关短期租约条件的情况。不过,作为弹性安排,即使部分用地上有“不合资格构筑物”(即并非已登记/持牌构筑物或由相关土地文书所准许业务经营的构筑物),就发放特惠津贴而言,他们不会因用地上存有该等不合资格构筑物,而失去领取适用于户外/露天部分的特惠津贴的资格。如此等“不合资格构筑物”于发展清拆进行前已由业务经营者自行拆卸,释出的面积亦将获考虑计入有关业务经营者可获发特惠津贴的户外/露天部分。而在信纳业务经营者是否已自行拆卸“不合资格构筑物”的程度时,地政总署会按实际情况考虑。


农户

根据现行机制,因工务工程须收回及清理土地而受影响的农户,经评估及确认资格后,可获发相关的特惠津贴,包括农作物的特惠津贴(即俗称青苗补偿)、从事耕种人士的骚扰津贴 (即俗称开耕费)、养猪人士和饲养家禽人士的津贴、食用鱼和鱼苗的塘鱼养殖者的特惠津贴、符合规定的私人土地农场构筑物补偿津贴,和农场杂项永久改善设施补偿津贴等。

根据现行的农作物特惠津贴评估机制,地政总署及渔农自然护理署(渔护署)一般会在收回土地或清理前进行初步视察,以初步估计所涉及农作物的范围和种类。地政总署一般会于张贴法定收地告示后,以告示形式邀请受影响农户提出申索。在收到申索后,地政总署及渔护署会再进行实地视察,渔护署会进行农作物点算及评估。地政总署会根据渔护署的农作物评估报告计算及发放特惠津贴。至于农用工具和农舍等农场杂项永久改善设施,政府也会在同一时间张贴拆除农场杂项永久改善设施通知书,邀请受影响人士提出申索。

青苗补偿是根据所种农作物的市值评估特惠津贴额。所在土地是私人或政府土地并无影响。

受影响的农户1,如在清拆前登记时已居住于受工程影响的已登记寮屋或持牌构筑物,而又获渔护署及地政总署核实为合资格的耕作人士 (准则是申请人的现有耕种活动不少于 1 000 平方尺,及申请人能证明于紧接清拆日期前已连续于有关土地上耕作至少两年),可为其受影响构筑物向地政总署申请“农业迁置”,并提交可行而且令政府信纳的农耕/复耕计划书,让其于别处觅得的私人农地上兴建两层高(最高高度为 5.18 米/ 17 尺)和最大上盖面积为 37.16 平方米/ 400 平方尺的住用构筑物及继续耕作。不论申请人是否有申领特惠津贴或法定补偿,均不会影响其申请“农业迁置”的资格。唯成功申请人不会获安置安排。

注1
从事饲养禽畜的农户若符合资格,亦可申请农业迁置。

一般而言,审批农业迁置申请分为三个阶段:

  1. 申请人须就其现行耕作活动向地政总署提交证明文件(例如:包括目前常耕土地在内的租赁协议、租金收据、政府发出的牌照/许可证、购买农用生产物料及销售农产品的单据等),以证明符合耕作面积 (不少于 1 000 平方尺)及耕作年期(紧接清拆日期前连续至少两年) 的资格。地政总署和渔护署会派员到申请人目前耕作的农地进行实地视察。
  2. 当申请人资格获核实后,地政总署会通知申请人提交,迁置后的农耕/复耕计划书,以供核实申请人日后在相关拟议地点务农是否合法,以及检视计划书是否可行。如有需要,地政总署会就计划书的可行性谘询渔护署,包括联同渔护署人员到日后拟议务农的地点作实地视察。
  3. 经确认农耕/复耕计划书为可行后,地政总署会通知申请人,此时申请人需就于其自行物色的私人农地上搭建住用构筑物一事,向地政总署申请短期豁免书。署方会征询相关部门的意见,以决定是否批出该申请。申请人在获批短期豁免书后,须依照获政府接纳的农耕/复耕计划书耕作,否则地政总署会终止该豁免书。