购置新界乡村屋宇须知

地政总署

一九九八年九月

说明

本小册旨在向有意购置新界屋宇（在本小册中称为“乡村屋宇”）的人士，给予指引和提供资料。

政府虽然刊印本小册，但绝不因此为任何准买主的权利和利益，负上法律或其他责任。准买主在购入乡村屋宇或任何其他物业前，应该先征询独立的法律意见。

政府不会为刊印本小册或本小册内容而承担任何法律义务或责任。

本小册向有意购买乡村屋宇的人士阐释，在订立买卖合约前必须注意的重要事项，但内容仅属一般性质资料，并非钜细无遗，亦不会详述交易的一切细节。文中同时介绍卖方须向买方出示以供查验的各种文件，以证明卖方拥有土地的业权或有权兴建有关的乡村屋宇。

2. 卖方的业权

2.1 业权证明

卖方应出示乡村屋宇所在土地由政府发出的租契或批约的正本或核证副本，以证明他拥有乡村屋宇的业权。政府租出或批出土地，可透过两种方式进行：（一）记录在“集体契约”（前称 “集体官契”，以下统称“租契”）内，并在租契附表内详列有关地段的资料，或（二）发出“新批约”，包括批地规约、卖地规约及换地规约等（以下统称“新批约”）。倘租契附表或新批约所载的地段资料，显示有关地段并非“屋地”或其他建筑物，有关土地应已获政府发出建筑牌照，准许将租契或新批约订明的原本用途，改变为建筑用途。

卖方必须是乡村屋宇所在土地的承租人，或新批约的承批人，或为承租人或承批人的业权继承人或承让人，其业权并已根据《土地注册条例》（第一二八章）的规定，在有关的新界区土地注册处登记。

2.2 转让限制

根据小型屋宇政策（见注１）向原居民批出的土地或发出的建筑牌照，通常附有条文，限制土地的售卖或以其他方法转让。即使在土地上的发展已经完成，此等限制条文可能仍然有效，例如业主须向政府缴付额外的地价，才可将限制条文撤销。买方必须细阅这些文件，查核这些限制条文是否仍然适用，或是否已由地政专员发出修订书或同意书撤销。修订书或同意书应在有关的新界区土地注册处登记。

除根据小型屋宇政策发出的土地批约或建筑牌照外，集体契约或其他土地批约通常没有订立转让土地的限制条文。不过，买方应当查阅契约或批地文件，以确定是否订有此类限制条文。

2.3 “祖”或“堂”

一些新界土地由传统组织拥有，这些组织通常称为“祖”或“堂”。根据《新界条例》第十五条（第九十七章）的规定，祖或堂的注册司理倘要出售以“祖”或“堂”名义拥有的土地，包括乡村屋宇，必须事先取得民政事务专员代民政事务局局长发出的同意书。买方应要求司理索取和出示上述同意书，以证明卖方已获得当局同意出售乡村屋宇。此项同意通常有时间限制，因此买方应确定同意书仍然生效，以及同意书内任何其他条款均已被遵守。

3. 发展条件

3.1 租契规定，承租人须向政府申请批准发展或重建工程的建筑图则。此项批准由地政专员发出（在一九八二年四月一日前由政务专员发出）。新批约大多订有类似规定。而且，发展或重建屋宇要受《建筑物条例( 新界适用) 条例》（第一二一章）规管，必须符合详列于本文第5.2 段之规定。

3.2 新批约及建筑牌照往往注明上盖面积、高度、楼宇层数或其他发展条件的限制。倘乡村屋宇的发展或重建工程逾越这些限制，有关限制便须作出修订，方法是由地政专员发出修订书，经业主签署后，送交有关的新界区土地注册处登记，最后交予业主（或其承按人）保管，作为业权文件的一部份。倘已建的乡村屋宇违反新批约或建筑牌照的任何限制条文，而地政专员又没有发出修订书、不反对通知书，或表示暂准违例情况存在或对违例情况不予追究的信件，政府可能会收回有关土地及乡村屋宇，并没收契约或新批约，或要求修正违例情况，达致政府满意的程度。修正违例情况之余，通常要缴交土地补价。

3.3 买方须确定该乡村屋宇没有违反租契或新批约或建筑牌照内任何契诺、条款或条件，包括关于发展或重建的契诺、条款或条件，因违约可导致政府采取收地或其他执法行动。倘地政专员同意，可容许违例情况在现有屋宇留存期间暂时存在（不论是否须要缴付土地补价或暂准费），方法是由地政专员发出修订书、豁免书或不反对通知书，并在有关的新界区土地注册处登记。

3.4 地政专员可按其酌情权及在适当情况下，发信准许轻微违反发展条件的情况在现有屋宇留存期间，暂时存在。该信亦须在有关的新界土地注册处登记。业主应保留一份暂准书、豁免书、修订书或不反对通知书的副本，日后连同其他业权文件向买方出示。

4. 土地界线图

受集体契约规管的地段的图则（只供识辨用），在地政总署测绘处属下各分区测量处有售。

其他地段的图则通常夹附在新批约或建筑牌照内。买方亦可向各分区测量处购买这些地段的“地段鉴辨图”，作识辨用途。

在一九九六年一月十五日或该日后分割土地，必须根据《一九九五年土地测量条例》（第四七三章）的规定，拟备土地界线图，送交认可土地测量师签署核证。

5. 兴建乡村屋宇所需文件

买方应要求卖方出示何种文件，取决于下列因素：

有关租契或新批约的条款；
乡村屋宇的尺寸；及
建屋工程的动工日期。

5.1 批约条款

倘拟兴建乡村屋宇土地的租契或新批约规定，须在展开建筑工程前提交建筑图则的书面批准，则卖方应出示该书面批准（见上文第３．１段）。如已获发给建筑牌照，则无须取得该项批准。

倘租契或新批约的条款并不准许土地作建屋用途，则卖方应已申请并获准修订用途，以便建屋，或与政府签立以换地（ 见注２）方式批准建屋的契约。如集体契约的准许用途为非建筑用途，则应已获发给建筑牌照。

为租契申请具追溯性的书面批准，以修订条款、换地或建筑牌照方式更改用途以便建屋，通常不会获准。不事先申请批准，即属违约，政府可收回土地。

5.2 《建筑物条例（新界适用）条例》（第一二一章）（下称“该条例”）

新界屋宇倘符合以下准则，可免受《建筑物条例》（第一二三章）规管：

屋宇上盖面积不超过65.03 平方米，高度不超过7.62 米；
屋宇上盖面积不超过92.90 平方米，高度不超过7.62 米，而其建筑图则经地政专员（在一九八二年四月一日前经政务专员）批准。
建筑工程在一九八七年十月十六日或之后展开，屋宇高度超过7.62 米，但不逾8.23 米，不超过三层，或其上盖面积及承重墙厚度符合该条例附表第I 部分第1(1)(a) 段的规定。

屋宇倘超过此等尺寸，卖方应出示由建筑事务监督根据《建筑物条例》（第一二三章）批准的建筑图则。如并无经批准的建筑图则，或违反有关批准的任何条款，又或屋宇的尺寸超过该条例所容许的尺寸，政府可能收回土地，或买家须按照《建筑物条例》拆卸该屋宇或其部分。

5.3 所需批准及证明书

5.3.1 一九八七年十月十六日前兴建的乡村屋宇

倘建筑工程在一九八七年十月十六日前展开，只须在动工前取得租契或新批约所指定的批准（如有指定的话）（见上文第5.1 段）。

5.3.2 在一九八七年十月十六日或之后兴建的乡村屋宇

倘建筑工程在一九八七年十月十六日或之后展开，在动工前，除须取得租契或新批约所指定批准外（如有指定的话）（见上文第5.1 段），尚须根据该条例，就有关屋宇、地盘平整及渠务工程，向地政专员申领豁免证明书。

5.3.3 完成兴建乡村屋宇

屋宇建成后，会由地政专员（在一九八二年四月一日前由政务专员）检查。如一切符合规定，屋宇将获发给载列租契、新批约或建筑牌照条款的完成规定事项证明书。倘屋宇座落于集体契约的土地上，或属于旧屋重建，则不会获发给完成规定事项证明书。在此情况下，当局会发出通知书，确认不反对该屋宇的入伙。如检查发现屋宇的尺寸，与上文第 5.2 段所述者有轻微差异，则须当局发出通知书，表示在屋宇的存在期内，容忍该等差异。

5.3.4 事后补发批准通知书、不反对入伙通知书、容忍轻微差异通知书（如适用）及豁免证明书

倘并未获取第5.1 段所述的批准通知书，或确认不反对入伙通知书、容忍轻微差异通知书（如适用），或所需的豁免证明书，地政专员在收取行政费用后，会补发所需的通知书或证明文件。如屋宇符合上文第5.2 段所述的尺寸，其地盘平整和渠务工程符合由本署乡村改善组印发名为《兴建乡村屋宇须知─ 建筑物业条例（新界适用）条例（香港法例第一二一章）的规定》小册内所载之豁免准则，地政总署署长可根据该条例第四及第六条，补发所需的豁免证明书。

倘乡村屋宇拥有人能出示由注册专业测量师或认可人士签发的证明书，证明以下各项，地政专员才会补发不反对入伙通知书或完成规定事项证明书：

该拥有人是乡村屋宇的合法登记业权人；
该乡村屋宇符合有关租契、新批约或建筑牌照的规定；
该乡村屋宇的尺寸、高度等，符合该条例的规定；和
该乡村屋宇的发展是在有关地段范围之内。

5.3.5 要求获取通知书、豁免证明书及完成规定事项证明书的副本

倘卖方不能寻获有关的通知书、豁免证明书或完成规定事项证明书，可向地政处索取副本，不过要支付影印费用。

6. 总结

在签订乡村屋宇的买卖合约前，买方本人或其律师应要求卖方提交所有有关文件，以备查阅。买方或其律师并应到有关的新界土地注册处进行查册。买方应清楚知道：

自己是与合法的业权拥有人（请参考上文第2.1 段）进行交易；
租契、新批约或建筑牌照是否载有任何条款，限制该乡村屋宇的出售，以及如有的话，这些限制条款是否仍然适用，或已在向政府补付地价（请参考上文第2.2 段）后获删除；
倘卖方为“祖”或“堂”，该“祖”或“堂”已取得民政事务专员代民政事务局局长发出的同意书且该文件仍然有效，以及同意书内的条款（如有的话）已被遵守（请参考上文第2. 3 段）；
政府是否发出过会影响该乡村屋宇的租契、新批约或建筑牌照的条款修订（请参考上文第3.2 段）；
该项发展或重建是否按租契、新批约或建筑牌照的条款完成，若否，则违约情况是否已透过修订条款、豁免书或不反对通知书予以纠正，如违约情况只属轻微差异，则有关情况是否为地政专员容忍（请参考上文第3.3 及3.4 段）；
卖方是否已取得所需的全部批准，以动工兴建或重建该乡村屋宇（请参考上文第3.1 及5.3 段）；
如该乡村屋宇免受《建筑物条例》规管，其尺寸是否符合订明的标准，若否，其建筑图则是否已获批准（请参考上文第5.2 段）；
如该乡村屋宇( 如免受《建筑物条例》规管) 在一九八七年十月十六日或之后才兴建，是否已取得各项豁免证明书；
该乡村屋宇在建成或重建后，是否已获签发不反对入伙通知书、容忍通知书或完成规定事项证明书。

7. 查询

倘欲更详尽了解本小册所提及的任何文件或证明书，可向新界各区地政处查询。

注１： 关于此项政策的详细内容，可参阅地政总署于一九九七年印制的另一份小册。该小册名为《新界小型屋宇政策（如何申请批准建造小型屋宇）》。新界各区的地政处及民政事务处皆备有这份小册，供市民索阅。

注２： 换地形式是指政府在地段业主交出旧有地段时，发出另一地段的新租契。