一般资料


(I)  香港的土地租用制度和土地政策

香港的土地差不多全部由香港特别行政区政府(下称「特区政府」)租出或以其他方式批出。早年,本港土地契约的年期计有 75 年、 99 年或 999 年三种。其后,港岛及九龙市区的土地契约年期划一为 75 年,并容许该等契约续期,惟承租人每年须根据旧有的《官契条例》缴付重新评估的地税。至于新界及新九龙的土地契约,年期一般为 99 年减三天,由一八九八年七月一日起计。

在一九八五年五月二十七日(《联合声名》生效之日)至一九九七年六月三十日期间,当局按照《联合声明》附件三的规定,制定有关批出或出租土地的政策。本港一般的批租土地的契约年期,不得超逾二O四七年六月三十日,契约的承租人须缴付地价和名义租金至一九九七年六月三十日,该日以后则须每年缴纳租金,款额相当于相关土地应课差饷租值的百分之三。至于在一九九七年六月三十日前期满的契约,亦可根据《联合声明》的规定续期至二O四七年,惟短期租约和特殊用途契约则除外。

一九九七年七月十五日,行政会议就特区政府辖下的土地契约及相关事宜,通过了一系列的规定。

下文就行政会议通过的一般批地政策加以说明:

(i) 新批土地契约的年期定为 50 年,由批租日期起计,惟新批作康乐或加油站用途的特殊用途契约、涉及专营权或营运牌照的新批特殊用途契约及短期租约则除外。承租人除须缴付地价外,还须由批租当日起每年缴纳租金,款额相当于相关土地应课差饷租值的百分之三;租金其后亦会随应课差饷租值的改变而调整。部分乡郊土地(例如小型屋宇批地)则可获豁免,无须缴纳地租。

(ii) 新批作康乐或加油站用途的特殊用途契约的年期定为 21 年,由批租日期起计。涉及专营权或营运牌照的新批特殊用途契约,其年期一般会与所涉专营权或牌照的年期相称。至于短期租约的年期,则仍以 7 年为限。

(iii)承租人不论是以修订书还是以换地条件修订土地契约,均须缴付土地补价;该笔补价须反映地价在修订前后的差距。如修订不涉及地界调整,将以修订书作出,而契约的既定年期和每年租金的规定将维持不变。倘以换地条件修订契约,契约的年期会重新定为 50 年,由重批日期起计;而每年租金的款额,则相当于相关土地应课差饷租值的百分之三,有关规定与上文第(i)项新批契约的相同。

(iv) 不可续期契约(即没有续期权利的契约)在期满后仍可续期 50 年。承租人无须补缴地价,惟同样须按上文第(i)项就新批契约规定,由续期当日起每年缴纳租金,款额相当于相关土地应课差饷租值的百分之三。特区政府有全权酌情决定是否批准该等契约续期。举例来说,如相关土地已不再作原本批准的用途,该契约便不大可能获续期。

(v) 特殊用途契约(泛指载有绝对禁止转让条款者)期满时,如相关土地仍然作契约指定的用途,并且无须供作公共用途,特区政府有全权酌情决定是否批准该等契约续期 50 年,无须补缴地价,惟与新批契约相同,每年须缴纳租金,款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三。不过,本规定有下列例外情况:

(a) 作康乐用途的土地契约,所续年期不得超逾 15 年;

(b) 涉及专营权或营运牌照的土地契约,所续年期通常与所涉专营权或牌照的年期相同;

(c) 加油站的现有土地契约,期满后不得续期,相关可作加油站用途的土地将重新公开招标;以及

(d) 火水站的土地契约期满后不得续期,但政府可按十足市值租金与现有承租人签定短期租约,租期先定为三年。



(II) 特区政府批出年期跨越二零四七年六月三十日的土地契约的宪法权力

政府已确认,根据《基本法》,特区政府有宪法权力批出年期跨越二零四七年六月三十日的土地。政府的立场如下:
      
(i) 根据《基本法》第七条,特区政府已获赋予宪法权力和职能,可根据其土地政策管理和批出香港特区境内的土地。该项权力的有效期并无受到规限,亦不会在50年(即二零四七年)后便告届满。

(ii) 根据《基本法》第一百二十条,一九九七年以前批出或续期超越一九九七年的所有土地契约,以及与该等土地契约有关的一切权利(包括再行续期至超越二零四七年的权利),均按香港特别行政区(下称「香港特区」)的法律继续予以承认和保护。

(iii) 至于年期在一九九七年以后届满而没有续期权利的土地契约,《基本法》第一百二十三条订明,该等契约须由香港特区自行制定法律和政策处理。这是一项整体的授权,并没有对香港特区批出年期跨越二零四七年的契约的权力施加任何限制。

(iv) 政府强调,《基本法》并无条文对特区政府不受限制地批出年期跨越二零四七年的土地契约的权力,予以规限。二零四七年是土地契约的「大限」之说,毫无根据。

一九九七年公布的政策,主要订明特区政府根据《基本法》第七条和第一百二十三条行使权力处理土地契约和相关事宜的安排。根据该政策的规定,政府自一九九七年起续期或新批出的土地契约(一般年期为50年),显然已超越二零四七年,可见就土地行政而言,二零四七年并不是一个「期限」。